전세 사기 공포
전세를 사는 입장에서 요즘 전세 사기 관련 뉴스도 많고, "눈 뜨고도 당한다"는 말들이 많습니다. 너무 공포스럽고, 나도 당할 것 같은 느낌이 들면서 왜 이런 걸 막을 수 없는지에 대한 의문이 듭니다. 그래서 전세 사기가 어떻게 일어나고, 흔한 전세 계약 시 주의할 점이나 사기 방지 방법 등을 먼저 살펴보고, 왜 우리가 사기를 당할 수도 있는 것을 가정해서 대비를 해야 하는지에 대해서 알아보려고 합니다. 지극히 개인적으로 살펴보는 것이라 전문가의 의견이나 실제와는 다를 수 있습니다. 개인적으로 최대한 공부해보고 공포심을 줄여보고자 하는 노력입니다.
전세 계약 시 주의할 점
- 등기부등본 확인
가장 먼저 할 일은 등기부등본을 떼어 보는 것입니다. 이는 인터넷 등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자와 담보 설정, 가압류 등의 내용이 기재되어 있습니다. 이를 통해 소유자와 계약 상대방이 동일한지 확인하고, 해당 부동산에 다른 담보 설정이 있는지 확인해야 합니다. - 전세보증금 반환 보증 가입
전세보증금 반환 보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증 기관이 대신 반환해줍니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 제공하는 상품이 있습니다. - 임대인의 신용 확인
임대인의 신용 상태를 확인하는 것도 중요합니다. 임대인이 재정적으로 안정적인지, 과거에 문제를 일으킨 적이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. - 계약서 작성
계약서 작성 시, 표준 전세 계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 계약서에는 계약 기간, 전세 보증금, 월세 (있을 경우), 임대인과 임차인의 의무 등을 명확히 기재해야 합니다. 계약서 작성 후에는 공증을 받는 것이 안전합니다. - 현장 방문 및 상태 확인
계약 전에 부동산을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 주변 환경과 교통 편의성 등을 체크합니다. - 확정일자 받기
확정일자는 임대차 계약서상의 보증금을 보호하기 위해 법원이나 동사무소에서 부여하는 날짜로, 주택이 경매나 공매에 넘어갈 경우 우선변제권을 확보할 수 있는 중요한 절차입니다. 계약서 원본을 가지고 주민센터를 방문하여 확정일자를 받거나, 인터넷 등기소를 통해 전자확정일자를 받을 수 있습니다. - 전입신고
전입신고는 주택의 점유사실을 공적으로 증명하는 절차로, 확정일자와 함께 임차인의 권리를 보호합니다. 전입신고는 주민센터에서 할 수 있습니다.
전세 사기 방지 방법
- 중개인 활용
믿을 만한 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다. 공인중개사는 사전 검증과 서류 확인 등에서 많은 도움을 줄 수 있습니다. - 공제조합 가입 여부 확인
공인중개사가 공제조합에 가입되어 있는지 확인하면, 중개사고 발생 시 피해를 보상받을 수 있습니다. - 제3자 명의 대리 계약 주의
임대인이 아닌 제3자가 대리로 계약을 체결하는 경우 주의가 필요합니다. 대리인의 권한을 명확히 확인해야 합니다. - 입주 전 점검
입주 전에 다시 한번 집 상태를 점검하고, 계약서에 기재된 사항이 제대로 이행되었는지 확인해야 합니다. - 임대차 정보 활용
정부에서 제공하는 임대차 관련 정보나 신고센터를 활용해 사기 사례 및 예방 방법을 숙지하세요.
하지만 이런 내용처럼 전세 사기를 당하지 않기 위해 많은 주의 사항을 챙겼음에도 불구하고 사기를 당하게 되는 이유는 뭘까? 그리고 왜 저렇게 많은 것을 신경 써야 하는 걸까? 물건 사고 파는 것처럼 좀 쉽게 쉽게 가면 안되는 걸까? 뭐가 집 하나 빌리는 것을 이렇게 복잡하게 만드는 걸까?
전세 사기를 당하는 주요 이유
- 명의 도용 및 허위 소유자 문제
사기꾼이 다른 사람의 명의를 도용하거나, 허위로 소유자 행세를 하는 경우가 있습니다. 등기부등본을 확인하더라도 진짜 소유자가 아닌 경우 문제가 발생할 수 있습니다. - 이중 계약
한 부동산에 대해 여러 명과 동시에 전세 계약을 체결하는 사기입니다. 먼저 계약한 사람에게는 전세금을 받고, 나중에 다른 사람과도 같은 계약을 맺는 방식입니다. - 임대인의 신용 문제
임대인이 재정적으로 문제가 있거나 파산 직전인 경우, 계약 후 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 이러한 정보는 등기부등본만으로는 알 수 없기 때문에 주의가 필요합니다. - 가짜 공인중개사
공인중개사가 아닌 사람이 중개 행위를 하거나, 공제조합에 가입되지 않은 가짜 공인중개사를 통해 거래하는 경우 문제가 발생할 수 있습니다. - 임차인의 경계심 부족
전세 계약의 모든 절차를 꼼꼼히 확인하지 않거나, 계약 과정에서 임대인이나 중개인에 대한 신뢰만으로 계약을 서두르는 경우 사기에 취약해질 수 있습니다.
사기 방지를 위한 추가적인 방법
- 임대인의 실명 확인
계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본 상의 소유자 이름을 꼼꼼히 대조하세요. 필요 시 주민센터에서 임대인의 주민등록등본을 확인하는 것도 도움이 됩니다. - 현장 확인 및 이웃 탐문
계약 전후로 해당 부동산에 여러 번 방문하여 상태를 확인하고, 이웃이나 경비원 등을 통해 소유자나 임대인의 신뢰도를 확인하는 것이 좋습니다. - 중개사의 자격증 및 공제조합 확인
중개사의 자격증을 확인하고, 공제조합 가입 여부를 반드시 체크하세요. 공제조합에 가입된 중개사와 거래하면 사고 발생 시 보상을 받을 수 있습니다. - 전세보증금 반환 보증 적극 활용
전세보증금 반환 보증에 가입하여 임대인의 재정 상태와 관계없이 보증금을 돌려받을 수 있도록 대비하세요. - 법률 전문가 상담
전세 계약 전후로 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다. 변호사나 주택 관련 법률 상담 기관을 통해 계약의 법적 문제를 미리 점검하는 것이 도움이 됩니다.
이러한 사기들이 가능한 원천적인 이유가 뭘까?
내 생각
중고나라에서 백만 원짜리 컴퓨터를 샀는데 벽돌이 배달됐다면 울면서 경찰서의 사이버범죄를 담당하는 과를 찾습니다. 하지만 거기서도 해결이 안 되는 경우가 많아서 그냥 백만 원을 날릴 수도 있었습니다. 게임 아이템을 거래할 때도 사기를 당하는 경우가 허다 했습니다.
하지만, 에스크로 같은 시스템이 나오면서 사기 거래가 현저히 줄어들었습니다. 컴퓨터 부품을 살 때도 사기당할 걱정을 하지 않기 위해 에스크로가 되는 곳에서만 사고… 뭐 그랬던 것 같습니다.
이렇게 돈을 날리면 정말 마음이 찢어지고 며칠 동안 괴로운 시간을 보내게 됩니다. 하물며… 만약 전세금을 날린다면? 혹은 그로 인해 전 재산을 날린다면? 상상하기도 힘듭니다. 그로 인해 자살하는 사람을 이해할 수밖에 없을 것 같습니다.
위에 사기 방지를 위한 방법들을 수없이 나열했는데, 저런 것들을 잘 챙겨서 하는 사람들도 있겠지만 그렇지 못한 사람들도 있습니다. 챙기지 못한 사람을 탓하는 논리는 "네가 범죄를 당하게 행동해서 당하게 된 거니까 네 탓"이라는 말과 같습니다. 그건 아닌 것 같습니다. 범죄를 저지른 놈이 잘못한 거지 당한 쪽이 잘못한 것은 아닙니다. 이 기본적인 것은 부정되어서는 안 된다고 생각합니다.
나는 위에서 나온 사기 방지 방법들이 적용되지 않고는 계약이 진행될 수 없는 구조가 되어야 한다고 생각합니다. 가장 좋은 방법은 모든 것이 디지털화돼서 실시간으로 확인되고 검증되고 진행될 수 있게 되는 것인데 막대한 자본이 투자돼야 가능할 것입니다. 분명 정부에서도 이런 것을 진행하는 비용과 사기 피해자들의 피해를 저울질해서 진행을 하든 안 하든 하게 될 것입니다. 바로 이 부분이 해결되어야 할 과제일 것입니다.
법적인 문제, 개인정보 보호에 대한 문제, 기술적인 문제 등이 같이 해결되어야 하는데 결국 다 비용이 들어가는 문제입니다.
다 떠나서, 전세 사기를 당하는 사람들은 서민입니다. 부자가 전세를 살 이유가 없습니다. 지금 한국의 시스템에서 서민을 위해 저렇게 많은 비용을 투자해서 전세 사기를 막는 시도를 정부나 국회의원들이 해줄까요? 그들은 기본적으로 서민이 아닙니다. 신경도 안 쓴다에 한 표 드립니다. 그렇다고 전세 사기를 당하는 서민을 위해서 전세 제도 자체를 없앤다는 것은 서민의 주거 부담을 더 늘리는 일이 될 것입니다.
결론은… 어떻게든 집을 사는 게 답인 것 같습니다. 그게 대한민국의 현실이고 x같지만 어쩔 수 없는 것 같습니다.